Как правильно сдавать квартиру?

В нашей стране люди давно зарабатывают на сдаче квартир или комнат. Доход от такой деятельности не большой, но в масштабах семьи - довольно существенный. Однако, в последнее время налоговые органы решили запретить гражданам подрабатывать на сдаче жилья, либо обязывают их регистрироваться предпринимателями. Конечно, это не совсем справедливо, но если вы сдаёте жильё и не хотите иметь проблем с налоговиками, то придётся сдавать жильё по их правилам.

Налоговые органы хотят, чтобы каждый арендодатель платил налоги за сдачу квартиры, комнаты, дачи и любой другой принадлежащей ему недвижимости. Арендодателям рекомендуется зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, выбрать упрощённую систему налогообложения и взять патент на вид предпринимательской деятельности "Передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведённых на дачных земельных участках". В принципе, это сделать не трудно. Вся процедура проста и не займёт у вас более 10 дней.

Сначала вы должны зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Вы можете это сделать сами или же обратиться в одну из фирм, занимающихся помощью в регистрации ООО, АО и ИП. Если будете регистрироваться самостоятельно, то потеряете больше времени, чем денег. Если обратитесь к "регистраторам", то сэкономите время, но потеряете довольно много денег. Что для вас будет более приемлемо, решайте сами.

Если обратитесь в фирму, оказывающую услуги по регистрации ИП, то они сами подготовят все необходимые документы, снимут копии паспорта, оплатят за вас госпошлину за регистрацию предпринимателем. Вам останется лишь расписаться в нескольких местах, заплатить деньги и подождать около недели, пока у вас на руках не появятся документы, о том, что вы зарегистрированы индивидуальным предпринимателем. Стоимость услуг подобных фирм начинается от 2 тысяч рублей.

Если решите регистрироваться предпринимателем самостоятельно, то нужно сделать следующее:

1. Написать заявление о регистрации ИП. Оно не пишется от руки, а заполняется на бланке по форме №21001, утверждённом Правительством РФ от 19 июня 2002 года №439. Бланк можно бесплатно получить в своей налоговой инспекции или скачать из Интернета.

2. Заверить на данном заявлении свою подпись у нотариуса. Это стоит не больше 1000 рублей. Подпись на заявлении ставится в присутствии нотариуса!

3. Снять копию с паспорта. Обычно достаточно первой страницы (с вашей фотографией) и страницы с пропиской (регистрацией). Но с вас могут потребовать копии всех заполненных страниц паспорта, а то и вовсе - всех его страниц. Уточните этот момент в своей налоговой.

4. Уплатить госпошлину за регистрацию индивидуальным предпринимателем. Размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ (часть вторая, статья 333.33 п.1 пп.6) и на январь 2010 года составляет 800 рублей. Реквизиты для уплаты госпошлины узнавайте в своей налоговой инспекции. Оплатить пошлину можно практически в любом банке.

Выполнив все эти пункты, идите в налоговую и сдавайте их на регистрацию. Скорее всего, вам придётся отстоять огромную очередь. Чтобы этого избежать, можете отправить документы и копии в налоговую ценным письмом с описью вложения. В течение 5 дней с момента получения от вас документов, налоговая примет решение: зарегистрировать вас предпринимателем или отказать в регистрации. Отказывают очень редко, ведь государству выгодно иметь ещё одного налогоплательщика.

Зарегистрировавшись, вы получите на руки Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. А если вы ещё не получали ИНН, то получите и его.

Сразу после регистрации (или в момент регистрации), укажите, что будете применять упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения "доход". Но, скорее всего, налоговики будут настаивать на том, что вы должны работать на "вменёнке". Тогда лучше сразу подать заявление на получение патента. Работать с патентом в некоторых случаях выгоднее, чем без него (особенно, если вы будете сдавать не одну, а несколько квартир и не простых, а элитных). Кроме того, если планируете взять патент, то заявление нужно подать как можно раньше, так как это нужно сделать не позднее, чем за один месяц до начала применения индивидуальным предпринимателем упрощённой системы налогообложения на основе патента. Так, если вы хотите сдавать квартиру с января, то заявление на патент лучше подать ещё в ноябре. Сам патент выдаётся на срок от 1 до 12 месяцев и его вам должны выдать не позже, чем через 10 дней с момента подачи заявления. Заявление на получение патента утверждено Приказом ФНС России от 31 августа 2005 №САЭ-3-22/417 (Форма № 26.2.П-1).

Теперь информация для размышления и расчётов.

В принципе, если вы сдаёте жильё не регулярно, то можете и не регистрироваться предпринимателем. Но на весь доход от сдачи квартиры, вы всё равно обязаны подавать ежегодную декларацию и платить подоходный налог - 13%. Если этого не делать, то рано или поздно, но налоговики выйдут на вас и доначислят налог и выставят штрафы и пени по его уплате. Если это делать, то вас будут вынуждать зарегистрироваться предпринимателем.

Если вы не хотите иметь проблем с налоговыми органами, то придётся регистрироваться предпринимателем. Если вы останетесь на общей системе налогообложения, то налог составит 13% и придётся ещё платить НДС (18%), а так же сборы в различные фонды (ФОМС, ФСС, ПФР).

Если зарегистрироваться предпринимателем и выбрать "упрощёнку", то налог будет "всего" 6%, но вы ничего не сможете показать к зачёту. То есть, все ваши расходы не будут уменьшать налогооблагаемую базу. То, что вы делаете в квартире ремонт и платите коммунальные услуги совсем не будет волновать налоговиков.

Если вы выберете "упрощёнку" и возьмёте патент, то будете платить не 6% от реального дохода (всех поступлений), а 6% от потенциально возможного дохода. Например, в Москве сейчас такой патент рассчитывается исходя из того, что вы на сдаче квартиры потенциально можете заработать 60 тысяч рублей в месяц. Поэтому, сколько бы вы не заработали реально, стоимость патента на год в Москве составляет 43200 рублей. Это не много, всего по 3600 рублей в месяц, то есть окупится практически с одного клиента, а их может быть очень много (если будете сдавать квартиру посуточно). Но всё равно, брать патент нужно только если вы планируете сдавать в аренду несколько квартир классом выше среднего (в хорошем районе, с хорошим ремонтом, полностью обставленных мебелью и техникой, со всеми современными коммуникациями). Тогда у вас не будет проблем с клиентами, квартира не будет простаивать и вы легко расплатитесь с государством по любым налогам и сборам.

Государство понимает, что такую большую сумму человеку трудно оплатить сразу, поэтому требуется треть суммы оплатить в течение 25 календарных дней после начала предпринимательской деятельности, а остальную часть (2/3) - не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент. Здесь нужно быть очень пунктуальным! Если просрочить первую часть оплаты (либо внести её не полностью), то вы потеряете право на применение "упрощёнки" на основе патента и вам придётся платить налоги по общей системе налогообложения. Выгода от патента (помимо денежной, если она есть) - не нужно ежегодно сдавать налоговые декларации в налоговый орган. Но взносы и отчётность в Пенсионный фонд России подавать придётся. Кроме того, выгода патента заключается в том, что стоимость патента не зависит от количества сдаваемого жилья и вашего реального дохода от сдачи квартир (комнат, гаражей, дач и прочего недвижимого имущества).

Кроме "официальной" части, в бизнесе по сдаче квартир в аренду, есть ещё и "неофициальная". Правда, связана она всё равно с официальными госструктурами. Например, арендатору рано или поздно придётся столкнуться с участковым уполномоченным милиции (полиции). И проблемы от "неофициальной" части бизнеса можно свести на нет или же значительно минимизировать лишь в том случае, если у вас все документы на бизнес оформлены легально и как надо. В противном случае, вы вынуждены будете как-то улаживать спорные вопросы, тратя на это деньги даже большие, чем суммы уплаты налогов или покупки патента.