Как купить недвижимость в Латвии?
Последние
десятилетия россияне активно покупают недвижимость за рубежом. Зарубежная
недвижимость стала для граждан России хорошим способом не только
сберечь свои финансы от различных кризисов, но и преумножить их. И если раньше
мы слышали, что россияне покупают недвижимость в основном в странах Старой
Европы, то после вступления в Евросоюз новых стран-членов, деньги россиян
потекли в эти страны.
Одной из таких стран стала Латвия, которая вроде бы ещё недавно
была с Россией одним целым в составе СССР. Но если после распада Союза ССР мало
кто из Россиян рисковал иметь финансовые дела с Латвией, то теперь ситуация
резко изменилась. Почему вдруг Латвия стала инвестиционно-привлекательной для
россиян, и как купить недвижимость в Латвии?
История рыночной недвижимости в Латвии началась в 1991 году,
когда обретшая независимость страна, решила вернуть всё, в том числе и частную
собственность, на круги своя. Отнятые коммунистами дома (часто даже
многоквартирные) и земли, оказавшись в руках "бывших новых" владельцев, положили
основу для современного рынка латвийской недвижимости, активное развитие
которого пришлось на период последних семи-восьми лет. Этому способствовали
достаточно либеральные условия получения кредитов (до июля 2007 года ипотеку
можно было взять в размере 100% от стоимости жилья под банковскую ставку в 3-4%
годовых), низкие цены на недвижимость, более-менее стабильная экономика,
позволяющая людям без ущерба для своего семейного бюджета тратить часть
заработной платы на оплату кредитов по недвижимости. Со временем цены на
недвижимость в Латвии стали быстро расти, но, начиная с кризиса ипотечной
системы США, влились в общую тенденцию падения цен по всему миру, и снизились по
состоянию на май 2008 – на 20 процентов (1314 евро за квадратный метр) на типовые квартиры
в микрорайонах Риги, на 14% (1890 евро за квадратный метр) - на новые квартиры, на 15%
(2134 евро за квадратный метр) – на недвижимость в центре латвийской столицы.
Сейчас типовая квартира в Риге стоит столько же, сколько она
стоила в 2003 году. А средняя цена земельных участков в окрестностях Риги
составляет 30-40% от уровня их пика в начале 2007 года.
Падение цен
на недвижимость аналитики также связывают и с экономическим кризисом в стране.
Стремительное подорожание продуктов питания, коммунальных и прочих услуг и
низкий рост зарплат поставил значительную часть населения в условия
невозможности оплаты кредитов по недвижимости. По данным Совета присяжных
судебных исполнителей Латвии к началу августа 2008 года было выставлено на аукцион до 100
объектов недвижимости, изъятых у владельцев за долги перед банками, к началу
сентября – около 350. Дальше, по всей видимости, будет ещё интереснее, так как
даже при снижении цен на 25-40 процентов, значительная часть недвижимости всё
равно остаётся на аукционе. По оценке аналитиков с ценового дна недвижимость
Латвии начнёт подниматься не раньше, чем выправится экономика страны. До тех пор
прогнозируется застой и низкие цены на рынке недвижимости. Так и хочется
сказать: "Самое время покупать, если у вас есть деньги!", ведь, как известно,
рост цен на недвижимость неминуем, надо только подождать. Об этом золотом
правиле вклада денег в недвижимость прекрасно знают российские инвесторы,
обогнавшие в списке лидеров по покупке апартаментов в центре Риги, британцев и
скандинавов.
Почему латвийскую недвижимость выгодно покупать и покупать именно сейчас?
1. Цены на недвижимость в Латвии упали на 40% (на середину 2008
года). По этому показателю Латвия абсолютный лидер в Евросоюзе и во всём
остальном мире. Но недвижимость за всю историю человечества лишь росла в цене, а
значит, и цены на недвижимость в Латвии обязательно вырастут до своего стандартного уровня.
2. Начиная с 2011 года граждане Евросоюза смогут беспрепятственно покупать земли
в Латвии, и они, скорее всего, будут это делать по причине того, что в Европе
осталось не так уж много мест, в которые можно вложить деньги. Это, в свою
очередь, повлечёт дополнительный рост цен на земельные участки.
3. В Латвии стабильная правовая основа в сфере купли-продажи
недвижимости. Сделки регистрируются в Земельной книге, являющейся
государственным регистром, в который вносят недвижимость и закрепляют связанные
с нею права. Записи в Земельных книгах достоверны и доступны для ознакомления
любым заинтересованным лицам. Это делает сделку купли-продажи любой недвижимости
в Латвии абсолютно прозрачной.
4. Для покупки недвижимости в Латвии вам не придётся входить в
дополнительные траты или хитрости, как то: регистрация фирмы и создание рабочих
мест для жителей страны.
5. Латвия декларирует и поддерживает "священность" прав
собственности на имущество. Это правило одинаково для граждан и неграждан Латвии,
и не зависит от национальности, вероисповедания и прочих "параметров" собственника
недвижимого имущества. В этой связи Латвия восстановила законы, действующие в
Латвийской Республике до Второй мировой войны. Так же, восстановлен довоенный
Земельный Регистр. Это позволило после 1992 года вернуть всю недвижимость в Латвии
её прежним
владельцам. Теперь собственность может быть отчуждена только в исключительных случаях по решению
сейма республики с компенсацией по рыночной цене.
6. Законодательство Латвии намного более совершенно, чем
российское. Например, покупатель квартиры в
многоквартирном доме становится собственником не только своей квартиры, но и
помещений общего пользования (лестница, подвал, чердак), но и земельного участка под этим
домом. Также, строительные нормы обязывают обеспечить каждую квартиру как минимум одним местом
для парковки личного автомобиля. Эти нормы исполняются реально, а не только
существуют как декларация.
7. Латвия близка нам не и по духу, и географически. От Москвы
до Риги 8 часов езды на автомобиле или 1,5 часа лёта на самолёте. 40% населения
Латвии либо русские, либо русскоговорящие.
8. Владельцы недвижимости в Латвии, их супруги и несовершеннолетние дети,
предприниматели и их сотрудники имеют право на получение долгосрочной шенгенской
визы сроком до пяти лет без оформления специального приглашения (вместо него
достаточно показать выписку из Земельной книги).
Что и почём можно купить в Латвии?
Да практически всё, кроме разве что пентхаузов, которых в стране из-за
отсутствия необходимых технологий и связанных с ними высоких расходов, просто нет.
Гражданам России, Белоруссии и Украины также надо иметь в виду, ряд ограничений,
не позволяющих иностранцам покупать земельные участки в населённых пунктах,
расположенных в приграничной полосе, дюнных зонах побережья Балтийского моря и
Рижского залива, а также у других публичных водоёмов; сельскохозяйственные земли
и лесные угодья, использующиеся в соответствии с городским генпланом. Все
остальные земли, как и дома с квартирами доступны для покупки.
Самая престижная недвижимость в Латвии находится в Старой Риге и Юрмале. При
этом надо учитывать, что в центре латвийской столицы уже практически всё
раскуплено, хотя иногда и появляются новые или реконструированные проекты. Цены
здесь колеблются в пределах 3500 – 10000 евро за квадратный метр. Чуть подальше
от центра цены будут падать. Так квартира в восстановленном доме в стиле Югенд
обойдётся вам в 1800 евро за квадратный метр. Самые дешёвые квартиры в Риге располагаются,
как правило, в отдалённых от центра районах, представляют собой вторичный рынок
(не всегда со всеми удобствами, например, дома советской постройки) и стоят в
районе 20-25 тысяч латов. Юрмальские цены зависят от близости объекта
недвижимости к Риге. Цены в Лиелупе, Булдури, Дзинтари (район улицы Йомас и
место прохождения "Новой волны") и Майори составляют порядка 4000 – 5000 евро за
кв.м. недвижимости и 600-700 – земли. Цены на недвижимость в Латвии, как и в
любой другой стране мира, зависят от уровня развития того или иного региона и
характера рынка недвижимости (первичный-вторичный). Так если за частные дома в
Даугавпилсе просят около 80 тысяч евро, такие же дома в близкой к Риге Огре и
прилегающем к ней районе будут оцениваться вплоть до трети миллиона. Лидером в
периферии по новым многоквартирным домам считается Елгава, вторичный рынок
которой очень мал, в Огре же как раз много предложений по вторичной
недвижимости. Сигулда славится более лучшими проектами и архитектурными
решениями старых зданий и домов, построенных в советское время. Всё это надо
учитывать при выборе недвижимости, которую вы хотите приобрести.
Кстати, сейчас самое время для покупки недвижимости в Латвии.
Средние цены на типовые квартиры упали за год с 1700 евро за квадратный метр до
900 евро за квадратный метр. А на аукционах начальная цена составляет всего 500
евро за квадрат! Аналогичная ситуация и в других сегментах рынка недвижимости
Латвии.
Как правильно купить недвижимость в Латвии?
1. Определиться с выбором и договориться с продавцом.
2. Осуществить процесс идентификации недвижимости.
По Земельной книге (в ней отражена вся имеющаяся в стране недвижимость, её
владельцы и статус) необходимо проверить текущее состояния выбранного вами
объекта собственности и любых ограничений на её продажу (совместного владения,
залога, запрета продавать и т.п.).
3. Подписать договор купли-продажи у нотариуса и предоставить его вместе с
заявлением, в котором будет указана цель приобретения объекта собственности и
характер его дальнейшего использования, в самоуправление, отвечающее за
выбранный участок недвижимости. Самоуправление рассматривает заявление в течение
20 дней с момента его получения и, если покупка объекта (в основном, земли) не
противоречит генеральному плану (который, к слову, не у всех и подготовлен)
развития региона, то даёт добро на его продажу. В противном случае
самоуправление обязано в течении 10 дней купить рассматриваемый объект, уплатив
за него полную стоимость.
4. После получения разрешения от самоуправления продавец должен получить от
последнего справку об уплате налога на собственность.
5. В Государственной земельной службе ЛР (ГЗС) продавцу необходимо взять справку
о кадастровой стоимости земли и/или здания. В случае, если договорная сумма
превышает кадастровую стоимость, придётся заплатить гербовый сбор в размере 2%
от превышающей суммы. Максимальная сумма сбора – 46800 евро.
6. Подать все необходимые документы в Земельную книгу.
Нерезидент Латвии при покупке недвижимости может нанять юриста,
который поможет ему избежать подводных камней при заключении сделки и оформлении
всех необходимых бумаг. Найти юриста можно как на месте, так и через Интернет
(например, существует специальный сайт, на котором собраны контактные данные
всех грамотных адвокатов Латвии). В среднем услуги юридического
специалиста обойдутся вам в 50 латов в час.
Иностранцы, как и граждане Латвии, могут приобрести недвижимость в кредит.
Многие латвийские банки имеют специальные предложения для нерезидентов. Условия
ипотечного кредитования и необходимые предоставляемые документы нужно уточнять
индивидуально в банке. Общим для всех иностранцев, пожалуй, будет лишь более
высокая по сравнению с латвийскими гражданами ставка кредитования, которая,
может статься, окажется всё-таки ниже российской.
Три момента, которые необходимо знать владельцу латвийской недвижимости
1. Налог на недвижимость в Латвии – 1% от её кадастровой стоимости.
2. Если вы решите продать недвижимость, которая была у вас в собственности
меньше года, то вам придётся уплатить налог на разницу между суммой покупки и
продажи в размере 25%.
3. Сдача недвижимости в аренду считается предпринимательской деятельностью и
облагается 25%-м налогом.
Разницы в налогообложении граждан и не граждан в Латвии
нет. Любой иностранец платит все причитающиеся к уплате в Латвии налоги по таким
же ставкам, как и гражданин страны.