Как купить недвижимость в Великобритании?
Великобритания давно уже стала одной из самых значимых
Европейских стран. Но она ревностно поддерживает свою самобытность. При этом, у
России с Англией давние культурные, политические, финансовые, научные и прочие
связи. Если у вас есть свой интерес в Великобритании, то вам стоит купить
недвижимость в Англии. Тем более, что это уже стало популярным среди россиян.
При наличии финансов и желания, это сделать не очень сложно. Ведь в британском законодательстве нет ограничений на приобретение
объектов недвижимости иностранными гражданами.
Если подобрать недвижимость и прикинуть цены, можно через
Интернет, то для заключения сделки покупки недвижимости всё равно придётся ехать
в Великобританию. Для граждан России, Казахстана, Туркменистана,
Азербайджана, Киргизии, Таджикистана, Украины, Молдавии, Белоруссии,
Узбекистана, Грузии и Армении, для въезда в Соединенное Королевство с любыми
целями, необходима виза. Чтобы её получить, нужно лично явиться в генеральное консульство Великобритании для
прохождения процедуры
сканирования отпечатков пальцев и снятия цифрового фото (электронным сканером).
За эти процедуры никаких денег с вас не возьмут.
Заявления на визы и сопроводительные документы принимаются в Британском визовом центре.
Владение недвижимостью в Великобритании не даёт владельцам
права на постоянное проживание (резидентство). Зато, владельцам британской недвижимости и членам их семей намного легче получить многократные визы на 2-3
года и более.
В Великобритании существует программа предоставления вида на
жительство инвесторам, вложившим более 1 миллиона фунтов стерлингов в экономику
страны (в ценные бумаги либо в покупку действующего бизнеса).
Получение права на постоянное проживание в Великобритании, а
тем более получение британского гражданства - сложный и длительный процесс. Поэтому,
если вам это надо, сразу наймите опытного иммиграционного адвоката.
На рынке недвижимости Великобритании различают два типа владения недвижимостью:
Freehold и Leasehold.
Freehold - это безусловное право собственности на недвижимость,
включая участок земли, на котором расположено здание.
Понятно, что Freehold - это понятие, которое больше
соответствует праву на дом, а не на квартиру.
Leasehold - это пользование недвижимостью на правах аренды в
течение длительного периода (обычно от 99 до 999 лет). То есть, вы
покупаете квартиру, а землю, на которой стоит жилой дом, арендуете. В Великобритании
большинство квартир находится в пользовании на правах аренды. Эта земельная
рента составляет номинальную сумму (от 50 до 500 фунтов в год). Причем
английское законодательство защищает владельцев Leasehold, поэтому на практике
нет особых различий между этими двумя типами владения. Большинство зданий в
центре Лондона продаются на условиях Leasehold сроком от 1 до 999 лет.
Долевое владение на правах собственности; в соответствии с
изменениями в законодательстве страны многие квартиры в настоящее время
предлагаются на продажу вместе с долей в собственности на здание. Владельцы
квартир на правах аренды, проживающих в одном здании, имеют право осуществить
коллективный выкуп прав собственности на здание или принять на себя управление
домом.
Цены на недвижимость в Великобритании разные, в зависимости от
разных причин. Диапазон цен начинается с
60 тысяч фунтов и достигает нескольких миллионов. Самая дорогая и престижная
недвижимость - это дома в юго-восточной части страны. Самое доступное жильё - на
северо-западе Великобритании, в Шотландии.
В Лондоне однокомнатная квартира с одной спальней может стоить
от 70 тысяч фунтов (в отдалённых районах) до 250 тысяч фунтов с лизинговой
арендой в самых лучших районах (West End, Mayfair, St. James).
В других частях страны, за эти деньги, можно купить дом с тремя
спальнями.
В Великобритании осталось очень мало свободной пригодной для
строительства земли. Поэтому, цены на недвижимость в Великобритании растут
довольно быстро.
Итак, вы выбрали недвижимость по себе. Теперь нужно сделать предложение
(offer) на
покупку данной недвижимости. Если стоимость объекта вас не устраивает, вы имеете
право сделать коммерческое предложение: предложить более низкую цену.
Ограничений на количество предложений не существует. Данные предложения не
накладывают никаких обязательств по покупке недвижимости до полного выяснения
всех юридических аспектов и состояния объекта.
Когда вопрос с ценой решен, составляется
Memorandum of sale - документ, в котором указываются имена и координаты обеих сторон и их
адвокатов.
Затем юристами продавца составляется контракт по стандартной форме.
Но пусть вас это не введёт в заблуждение. Форма-то стандартная, но к ней будут
приложены многочисленные дополнения. Ваш адвокат должен получить всю необходимую информацию о
приобретаемом объекте:
- о границах владения;
- о владельце земли или здания;
- о
проведённых перестройках и перепланировках и наличии разрешений на них;
- и т.д., и т.п.,
а также - о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, развитии
инфраструктуры, транспортного сообщения и многого другого. Для Этого рассылаются
запросы в различные местные инстанции. От результата этих запросов зависит
привлекательность данной недвижимости в будущем.
Если вы
покупаете недвижимость в Великобритании по ипотеке, то обязательно нужно
произвести оценку покупаемого объекта
независимым инженером-оценщиком (surveyor). Желательно
произвести её и во всех других случаях.
Вам нужно найти оценщика и оплатить его услуги (от 600 фунтов и до многих тысяч,
- в зависимости от размера объекта и типа оценки). Главная
задача этого мероприятия - оценить техническое состояние объекта. Особенно важно
произвести оценку в случае, если вы покупаете дом. Если выявляются какие-то технические проблемы, то оценщик в своём
заключении укажет, во сколько обойдутся работы по их исправлению. Ну и конечно
же, оценщик напишет, сколько, по его мнению, должен стоить этот
объект недвижимости. Обычно цена данная оценщиком ниже, чем реальная рыночная.
Но для вас важно узнать реальное состояние объекта и если что-то не так, то
настоять на снижении его цены. На этом
этапе сделки цену договора ещё можно изменить.
В определённые дату и время, согласованные
обеими сторонами, ваш адвокат должен отправить адвокату продавца
подписанный контракт и депозит (обычно, 10% от стоимости объекта недвижимости).
Одновременно адвокат продавца посылает вашему адвокату подписанный им
контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В контракте
устанавливается день окончания сделки - официального вступления покупателя во
владение недвижимостью. Обычно между обменом контрактами и окончанием сделки
проходит несколько недель или даже месяцев (в случае "цепочек" или ипотечного
кредитования), по иногда всё удается закончить и за несколько дней.
К моменту завершения сделки (Completion), продавец должен
полностью освободить помещение. Вы - получить ключи от своего нового дома
или квартиры. Юристы - представить в государственный реестр (Land
Registry)
документ, подтверждающий изменение владения данного объекта. Завершающий платёж
- поступить на счёт адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами
адвокатов: вы вносите деньги на клиентский счёт своего адвоката, с
которого далее они переводятся на клиентский счёт адвоката продавца (escrow).
В этот же момент оплачивается гербовый сбор (Stamp Duty)
- налог на приобретение
недвижимости. Обычно, процесс оформления сделки купли-продажи недвижимости в
Великобритании занимает от одного до
двух месяцев. Однако, в случае с ипотечным кредитованием или "цепочкой", - может
занять и больше времени.
Как вы уже поняли, британские банки могут выдать вам ипотечный
кредит. Большинство банков и кредитных организаций Англии предоставляют
ипотеку и для нерезидентов, приобретающих
недвижимость в стране. Максимально кредитное обеспечение ипотеки может доходить до 85% от общей стоимости объекта
недвижимости, хотя
стандартные условия кредитования предусматривают первоначальный взнос 30%.
Процент по кредиту рассчитывается на основе базовой ставки (Libor),
установленной Банком Великобритании (около 6%), + 1,5-2%. Кредит выдаётся на срок 25-30 лет. Подтверждение о получении кредитования выдаётся не ранее, чем
за 3-6 месяцев до момента окончания строительства объекта.
По сделке купли-продажи вы понесёте и дополнительные расходы. Чтобы спланировать
их все, ваш адвокат (юридический советник) должен составить схему вознаграждений и полный перечень всех статей
затрат.
Гербовый сбор, или налог на покупку недвижимости (Stamp
Duty):
обойдётся в 1-4% (в зависимости от цены приобретаемого объекта).
Адвокатские услуги: 700-2000 фунтов + НДС.
Регистрация в Земельном реестре: около 0,1%.
Муниципальные запросы: около 200 фунтов.
Услуги независимого брокера по оформлению ипотечного кредита:
от 1% до 1,5% от суммы кредита.
Вступив во владение недвижимостью, на вас ложатся расходы на её содержание.
Правда, в Великобритании отсутствует ежегодный налог на владение собственностью,
зато есть другие "статьи затрат". Владелец недвижимости обязан платить муниципальный налог (Council
Tax), который идет на содержание полиции, пожарных, муниципального жилья, школ,
библиотек, уборку улиц. Сумма устанавливается муниципалитетом, составляет от 200
до 2500 фунтов и может сильно отличаться даже в пределах одного города. Каждый
объект недвижимости занесён в специальный реестр и в зависимости от стоимости
попадает в одну из восьми категорий: от А до Н (категория Н - самая дорогая).
Налог оплачивается или сразу за весь год, или ежеквартально, или ежемесячно.
Плата за обслуживание (Service Charge): устанавливается либо
советом жильцов, либо управляющим агентом, следящим за состоянием объекта. Она может
резко отличаться в зависимости от объекта и предоставляемых услуг (от 500 до
3500 в год). Обычно вносится ежеквартально. Предусмотрена для владельцев почти
всех квартир и некоторых домов.
Страхование имущества: от 30 фунтов в месяц.
Коммунальные платежи различаются по разным факторам. Например,
если у вас семья проживает в трёхкомнатной
квартире, то размер платежей будет примерно такой:
- газоснабжение - 30-60 фунтов в месяц;
- электроэнергия - 50 и более фунтов в месяц;
- водоснабжение - 200-400 фунтов в год;
- телефон - от 12 фунтов в месяц за аренду линии + стоимость
звонков;
- Интернет - от 12 фунтов в месяц за безлимитную
ADSL-линию;
- телевизионная лицензия - 130 фунтов в год. Этот обязательный платёж
идёт на финансирование Би-Би-Си и не зависит от количества телевизоров в одном
доме/квартире.
В центральных районах Лондона стоимость коммунального
обслуживания может достигать 2500-3000 фунтов в год.
Налог на доходы нерезидентов от сдачи в аренду квартир довольно
высокий. Но если вы воспользовались кредитом для покупки или ремонта
недвижимости, то из налогооблагаемой базы вычитается как сумма процентной ставки,
уплачиваемой по кредиту, так и все расходы, связанные с содержанием, ремонтом и
управлением недвижимостью.
Ежегодная прибыль от сдачи в аренду недвижимости в
Великобритании, в среднем составляет 10%. В среднем недвижимость сдают за 650 фунтов в месяц (около
1000 евро).
При заключении контракта с арендатором вносится гарантийный
депозит, который может быть израсходован арендатором в случае причинения вреда
имуществу квартиры (дома).
