Как купить недвижимость в Италии?
Итальянская Республика
Столица: Рим.
Население Италии - около 60 миллионов человек.
Плотность населения - 196 человек на квадратный километр.
Этнический состав: 94% - итальянцы, 2% - французы; есть также
немцы, словенцы, греки, албанцы, русские.
Официальный язык: итальянский. В Южном Тироле употребляются
немецкий и ладипский, в Триест-Гориции - словенский, в Балле д'Аоста -
французский. На побережье часто можно услышать русскую речь.
Валюта: евро (EUR).
Италия - так же, как и Испания, горная страна: на севере -
южные склоны Альп с высшей точкой Западной Европы горой Монблан (4808 метров), южнее
- Паданская равнина, на полуострове - горы Апеннины (высшая точка - гора Корно-Гранде, 2914 метра). Есть
действующие вулканы Везувий и Этна; часты
землетрясения.
Климат средиземноморский. Средние температуры января - от 0 до
+12 °С, июля - 20-28 °С; наибольшее количество осадков выпадает преимущественно
зимой (600-1000 мм в год, в горах в некоторых местах - свыше 3000 мм).
Страна поделена на 20 областей (регионов), пять из которых
имеют особый автономный статус. В автономных областях есть свои парламенты
(областные советы) и правительства - джунты, обладающие полномочиями в вопросах
местного самоуправления. Регионы в свою очередь поделены на провинции, которые
являются административно-территориальными единицами Италии и которых
насчитывается 103.
Иностранцы имеют право приобретать в Италии любую недвижимость,
как строения, так и земельные участки, без каких-либо ограничений. Для
оформления сделки требуется иметь удостоверение личности и код налогоплательщика
(codice fiscale). Получить эту пластиковую карточку иностранец может в Министерстве
финансов на основании справки из консульской службы. Никаких проблем с этим
обычно не возникает.
Как попасть в страну и как в ней остаться
Для въезда в Италию оформляется шенгенская виза.
Недвижимость в собственности не является основанием для
получения вида на жительство. Однако владельцам недвижимости виза в Италию
выдается в облегчённом режиме.
Вид на жительство можно получить в следующих случаях:
• принятие на работу на территории Италии;
• воссоединение семьи;
• коммерческая деятельность.
На рынке недвижимости
Рынок недвижимости в Италии весьма перспективен и развивается
очень активно. Цены стабильно растут, и значимую роль в этом играют иностранные
покупатели, в первую очередь немцы, французы, американцы. Тем не менее, пока еще
цены на итальянском рынке недвижимости ниже, чем в других странах, сравнимых с
Италией по развитию и качеству жизни, - Германии, Франции, Швейцарии, Австрии,
Англии. Одна из причин этого, видимо, в относительной дешевизне строительства:
итальянцы не импортируют строительные материалы. Кроме того, итальянские
строительные технологии, строительные машины и механизмы, а также строительные
рабочие и инженеры считаются, но общепринятому мнению, одними из лучших в мире.
Цены на жилье в Италии зависят от количества комнат и
местонахождения объекта, а не от метража. Как и везде, не последнюю роль играют
такие факторы, как красивый вид из окон, дополнительные удобства (например,
веранда), наличие сада или дворика перед входом в квартиру.
На рынке недвижимости Италии стоимость жилья увеличивается в
основном по мере продвижения с юга на север. Диапазон цен - от 500 евро за квадратный метр
(и даже ниже, например, в Калабрии) до 5000 евро за квадратный метр и выше в престижных
культурных центрах и туристических зонах. Квартира площадью 50-60 квадратных метров в
небольшом приморском городке юга Апеннин стоит 60-80 тысяч евро, квартира меньшей
площади на Сардинии - 120-150 тысяч евро. А в Венеции квартиры в старинных
палаццо предлагаются по цене от 1 миллион евро.
Как совершается сделка
Приобрести недвижимость в Италии, не прибегая к услугам
специалистов, очень сложно, так как существует множество юридических деталей и
тонкостей, без которых сделка не может быть осуществлена. К тому же процедура
приобретения недвижимости может несколько различаться в разных провинциях
Италии, потому что в каждой провинции действуют свои законы, а общие могут
применяться в выборочном порядке.
В общем и целом этапы сделки можно описать так.
Предложение о покупке (Proposta d'acquisto). После того как
покупатель выбрал объект, итальянское агентство недвижимости составляет
документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной
недвижимости, а также условия и время оплаты. В подтверждение серьезности своих
намерений покупатель вносит задаток, обычно до 10% от заявленной стоимости
недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (продавца), но
деньги сразу не переводятся на его счёт. Агентство представляет на рассмотрение
продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Продавец подписывает
предложение, если оно его устраивает, и агентство передаёт ему чек. Если же
продавец просит что-либо изменить (цену, способ оплаты, сроки), покупатель может
или принять, или не принять эти условия. В последнем случае чек покупателю
возвращается. Но если продавец со всем согласен, а покупатель передумал покупать
недвижимость - деньги ему не возвращаются.
Предварительный контракт (Preliminare di
compravendita, или
Compromesso). Обычно заключается через несколько дней после принятия Предложения
о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости
продажи и оплачивает услуги агентства. С этого момента за клиентом закрепляется
исключительное право на покупку данного объекта недвижимости, и последний
снимается с продажи.
Если на этом этапе продавец отказывается от сделки, он обязан
вернуть задаток в двойном размере.
Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания
сделки проходит 30-45 дней. За это время клиент переводит на свой персональный
счёт в итальянском банке оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов
на оформление недвижимости в собственность.
Заключительный контракт (?). После
времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней),
когда все документы подготовлены, стороны (при участии агентства) встречаются у
нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di
compravendita), который
передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель
оплачивает продавцу оставшуюся сумму чеком, а также оплачивает услуги нотариуса
по перезаписи имущества в Регистре. Далее покупатель получает ключи и копию
акта; акт передается на государственную регистрацию в департаменте Регистра
собственности. На это может понадобиться до 45 дней. После регистрации акта
покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра
собственности - и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
Покупателям, приобретающим недвижимость в новостройках, может
быть предоставлена беспроцентная рассрочка платежа на срок от 1,5 до 2 лет.
Дополнительные расходы
Государственная пошлина (налог на передачу прав собственности)
составляет от 10% для городской недвижимости до 17% - для сельскохозяйственных
угодий.
При покупке "первого дома" предусмотрена льгота: обе ставки
значительно уменьшаются - до 4% и 3% соответственно. Льгота относится только к
зданиям, используемым для жилья, а чтобы получить её, покупатель должен заявить
о том, что в течение 1,5 года он обязуется проживать в том же административном
округе, где расположен объект недвижимости; что у него нет другой собственности
в данном округе; что ранее эту льготу он не использовал.
Размеры налога исчисляются от кадастровой стоимости жилья,
которая обычно значительно меньше рыночной.
Стоимость нотариальных услуг зависит от сложности акта и цены
недвижимости (чем она выше, тем меньше процент), но обычно укладывается в 3-4%.
Расходы на юридическое сопровождение сделки составляют 2% от
стоимости недвижимости плюс вознаграждение агентству.
В случае продажи первичного жилья (новостройки) взимается НДС,
который варьирует от 9% до 19%, но практически всегда он уже включен в стоимость
недвижимости.
При использовании ипотечного кредита взимается налог на
пользование банковским кредитом - 2%.
Для граждан Италии и тех, кто имеет вид на жительство и
покупает недвижимость с целью проживания, этот налог составляет 0,25%.
Расходы на содержание
Владелец собственности в Италии должен платить ежегодный
муниципальный налог I.C.I. (Imposta
Comunale sugli Immobili) - от 0,4% до 0,7%
стоимости недвижимости.
Коммунальные платежи и услуги по содержанию дома, виллы,
квартиры оплачиваются вне зависимости от того, живёт ли кто-нибудь в доме.
Стоимость в среднем составляет:
• электричество - 15 евро в месяц + расход по счётчику;
• водоснабжение - 200 евро в год;
• уборка мусора - 105 евро в год.
При сдаче недвижимости в аренду уплачивается налог
IRPEF - 30%
годового дохода от аренды.
