Кто такой "Ипотечный брокер"?

Знающие английский язык, скажут, что "Ипотечный брокер" - это посредник при оформлении ипотеки. И отчасти будут правы. Отчасти, потому, что точно го ответа не даст никто. Ведь понятие "ипотечный брокер", хоть и активно используется в деловом обороте, но совершенно не регламентируется действующим российским законодательством. Поэтому, мы сейчас сами разберёмся, кто же это такой "ипотечный брокер" и стоит ли к нему обращаться?

Российское законодательство регламентирует понятие и деятельность 4 видов брокеров. Закон "О товарных биржах и биржевой торговле" признаёт наличие брокеров, как биржевых посредников. Таможенный кодекс признаёт деятельность таможенных брокеров, как посредников при проведении и оформлении таможенных операций. Закон "Об организации страхового дела в Российской Федерации" определяет понятие страхового брокера, как посредника между страховщиком (перестраховщиком) и страхователем (перестрахователем). А закон "О рынке ценных бумаг" регламентирует брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг. А вот понятия ипотечного брокера не даёт ни один законодательный акт страны.

Отчасти это связано с тем, что ипотека и ипотечное законодательство в России ещё только формируются. Однако, это не мешает различным посредникам (риэлторам, маклерам, агентствам недвижимости) гордо именовать себя "Ипотечный брокер". Называя себя так, они, по-сути, правы. Ведь они исполняют посредническую функцию, а значит, они - брокеры. А раз их специализация лежит в области ипотеки, то они - ипотечные брокеры. Но есть одно большое "но"! Договор ипотеки - это разновидность кредитного договора. И кредитором в таком договоре может выступать только банк или иная кредитная организация. Так же, кредитный договор не является публичным договором. Пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса России признаёт публичным договором такой договор, который заключён коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Соответственно, раз кредитный (а значит, и ипотечный) договор в качестве публичного договора не признаётся, то банк не заключает кредитные договоры с любым обратившимся.

Получается, что во взаимоотношениях банка и заёмщика, желающего взять кредит на ипотеку, нет места посредникам. Потенциальный заёмщик сам должен доказать банку (документально), что в состоянии возвратить кредит. И даже если банк выдаст кредит, то он в любой момент, согласно пункту 1 статьи 821 Гражданского кодекса России, может отказаться от предоставления заёмщику кредита (полностью или частично) при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих, что предоставленная заёмщику сумма не будет возвращена в срок.

Поэтому, банк тщательно проверяет все представленные заёмщиком документы, запрашивает о нём информацию в бюро кредитных историй, а у юридических лиц и предпринимателей даже регулярно проверяет финансово-хозяйственную деятельность. А у физических лиц в последнее время требуют кроме документов, подтверждающих доходы, расходы и наличие в собственности дорогих вещей, наличие профильного высшего образования, рекомендацию от работодателя (желательно, если работодатель сам имеет хорошую репутацию), информацию о состоянии отрасли в которой занят гражданин (хорошо, если в ней нет сокращений и задержек с выплатой зарплаты).

В общем, гражданину всё труднее получить ипотеку, так как он банально может не разобраться в тонкостях заполнения анкеты или не соблюсти другие формальности. Здесь-то и предлагают свои услуги ипотечные брокеры. Их деятельность хоть и не регламентируется законом, но они более информированностью о предлагаемых банками финансовых продуктах, а также о требованиях, предъявляемых к заёмщикам в каждом конкретном случае.

Помогая потенциальному заёмщику заключить с банком кредитный договор, обеспеченный залогом недвижимого имущества, ипотечный брокер, в современных российских условиях, всё чаще действует в интересах банка. Ведь, после общения с ипотечным брокером, в банк обращаются потенциальные заёмщики, более подходящие его условиям, чем те, которые просто приходят "с улицы". Получается, что ипотечный брокер рекламирует банк и его услуги, а так же, выполняет большую часть работы, возложенной на сотрудников банка. Например:

- информирование клиента о тех или иных условиях кредитования;

- проведение предварительной оценки платёжеспособности потенциального заёмщика;

- проверка наличия у клиента зарегистрированного права собственности на недвижимость, которую можно будет рассматривать в качестве предмета ипотеки;

- оформление пакета документов (например, анкеты заёмщика) в соответствии с требованиями банка.

Российские банки осознали выгоду существования ипотечных брокеров и заключают с ними договора возмездного оказания услуг. То есть, брокер всё чаще официально действует в интересах банка.

С одной стороны, это хорошо. Ведь деятельность таких брокеров как бы гарантируется банками, которые действуют в рамках закона и следят за своей репутацией (а значит, не будут вступать в договорные отношения с разными проходимцами). С другой стороны, раз ипотечный брокер находится в договорных отношениях с банком, то он действует в его же интересах, что отрицательно сказывается на интересах заёмщика, который и так находится заранее в невыгодных условиях.

Правда, есть случаи, когда ипотечные брокеры желая "услужить" клиенту, предоставляли в банк ложную информацию об оценке надёжности клиента. С помощью такого подлога, они зарабатывали хорошие комиссионные, но подводили банк, который полагался на собранные ими документы.

Если со сбором документов для банка у кредитного брокера проблем не возникает, то вот проверить состоятельность потенциального заёмщика он практически не может. Он может проверить справки с места работы и о размере заработной платы, но вот проверить наличие у клиента долгов по кредиту он самостоятельно не может. Ведь по смыслу закона "О кредитных историях", ипотечный брокер не может запросить кредитный отчёт потенциального заёмщика, поскольку не выдаёт ему заём. Такой отчёт может запросить банк, но ведь клиент брокера должен пойти в банк лишь после того, как решит все вопросы с ипотечным брокером. Сейчас ипотечные брокеры выходят из данного положения, прося клиентов самостоятельно запрашивать на себя кредитные отчёты в бюро кредитных историй.

Кстати, клиенту, после сбора всех документов, не обязательно идти в банк самостоятельно. Ипотечный брокер может сделать это за него, по доверенности. Действуя от имени клиента, ипотечный брокер заключает с ним либо договора возмездного оказания услуг, либо, агентский договор, в зависимости от преследуемой клиентом цели. Также, ипотечный брокер может участвовать в подготовке документов для регистрации обременения недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы. Получается, что ипотечный брокер, даже не будучи как-то особенно регламентирован действующим законодательством, оказывает клиентам весь комплекс услуг по выдаче ипотечного кредита.

Правда, ипотечный брокер не гарантирует 100% того, что вы получите ипотеку. Но оплатить его услуги, подчас довольно дорогие, вам придётся. Это следует из смысла договоров возмездного оказания услуг и агентского, по которым ипотечные брокеры работают с клиентами. Правда, если вам не выдадут кредит из-за явной ошибки ипотечного брокера, то он будет отвечать перед вами по закону "О защите прав потребителей". Например, вы, как потребитель, сможете требовать возмещения причинённых вам убытков, а также взыскания установленной законом неустойки за нарушение сроков оказания услуг в размере не менее трёх процентов от цены оказания услуги.

Сегодня в России почти все ипотечные брокеры - это фирмы, созданные тем или иным агентством недвижимости. Это логично, так как поиск недвижимости для ипотеки, которая устроит банк, и оформление всех документов, сегодня по силам лишь риэлторам, которые занимаются услугами на рынке недвижимости как минимум 10 лет. А зная то, что риэлторы часто более заинтересованы в том, чтобы продать недвижимость из своей базы, нужно быть бдительным обращаясь к ипотечному брокеру. Либо самостоятельно изучите максимум информации по интересующему вас вопросу, либо требуйте внесения в договор с ипотечным брокером, пункта, о его ответственность за умышленное сокрытие всей интересующей клиента информации, на основе которой клиент принимает решение. Конечно, доказать в суде недобросовестность ипотечного брокера будет очень трудно (если до этого дойдёт дело), но сам факт такой вашей настойчивой просьбы (о включении в договор положения об ответственности брокера), заставит его задуматься, а стоит ли как-то злоупотреблять своим положением.

Таким образом, хоть деятельность ипотечных брокеров в России пока законодательно не закреплена, но они вполне легально действуют в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ. И хотя они не дают 100% гарантии, что обратившись к ним, вы получите ипотечный кредит, всё же обращение к ипотечному брокеру значительно увеличивает ваши шансы.